بزرگنمايي:

چه خبر - هفت راه براي خريدن خانه ارزان

گزارش هاي تازه از افزايش حجم و تعداد معاملات مسکن خبر مي دهد. حسام عقبايي، رييس اتحاديه صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به اوضاع بازار مسکن در ماه هاي اخير مي گويد: «در پنج ماه نخست سال حجم معاملات انجام گرفته مسکن رو به رشد بوده.» وقتي اين خبر را مي شنويم، بلافاصله گوش هاي مان تيز مي شود و فکر مي کنيم کسي مي خواهد فريب مان بدهد.
واقعيت اين است که وقتي از افزايش تعداد و حجم معاملات حرف مي زنيم، منظورمان فقط افزايش ناچيز در قراردادهاي ثبت شده است و هنوز تا رونق واقعي فاصله داريم. شايد به همين خاطر است که عقبايي بدون مکث و تعلل جمله اش را ادامه مي دهد: «اما ميزان افزايش به گونه اي نيست که بگوييم بازار مسکن از رکود خارج شده است.»
قرار نيست در اين نوشته راهکارهايي براي خروج از رکود ارائه دهيم يا دلايل گراني مسکن را مرور کنيم. نکته اينجاست که عقيده داريم از بعضي جهت فرصت خوبي براي خريد خانه دست داده است. در شرايطي که همه چيز به رکودي سنگين گره خورده، مي توان بعضي مالکان را که به پلو احتياج فوري دارند، براي تخفيف هاي بيشتر متقاعد کرد. علاوه بر آن بعضي خانه ها هستند که کمتر از معمول قيمت خورده اند.
املاکي هاي حرفه اي فايل هايي از اين دست زير دست شان دارند. به عنوان مثال واحدي 115 متري و سه سال ساخت در محله هنگام با قيمت هر متر مربع يک ميليون و 560 هزار تومان به فروش مي رسد در حالي که حداقل قيمت هر متر مربع واحد مسکوني در اين محله 2.5 ميليون تومان است؛ چرا؟

گاهي اوقات واحدهايي به دليل نقاط ضعف شان با قيمتي بسيار ارزان تر به فروش مي رسند. واحدي هم که هر متر مربع آن يک ميليون و 560 هزار تومان قيمت گذاري شده است دو نقطه ضعف دارد؛ يکي موضوع سند ملک است. اين واحد داراي قولنامه است و سند شخصي ندارد. چنين خانه هايي را در ميان آگهي هاي فروش مي توان با اسم رمز «سند در دست اقدام» جستجو کرد.
موضوع دوم نيز واقع شدن واحد مسکوني در طبقه زير همکف است که از ارزش ملک مي کاهد. واحدهاي زياد ديگري در مناطق مختلف تهران وجود دارند که به دلايل مختلف از جمله قولنامه اي بودن، واقع شدن واحد در طبقه زير همکف، قديمي بودن ملک، نياز فوري مالک به پول و حتي نداشتن پارکينگ يا نورگير مناسب با قيمتي ارزان تر به فروش مي رسند.

عوامل زيادي وجود دارند که در قيمت ملک اثرگذار هستند؛ براي مثال واحدهاي قولنامه اي بسيار ارزان تر از واحدهاي داراي سند شخصي هستند. همچنين داشتن آسانسور، پارکينگ و ساير امکانات اينچنيني در قيمت ملک اثرگذار است اما از ديگر مواردي که سبب کاهش قيمت واحد مسکوني مي شود، واقع شدن آن واحد در طبقه زير همکف است.
در ميان فايل واحدهاي فروشي، واحدهاي زيادي وجود دارند که در طبقه زير همکف يا همان زيرزمين واقع شده اند و از قيمت هاي پيشنهادي آنها کاملا مشخص است که قرار گرفتن اين واحدها در طبقه زير همکف اثر زيادي در قيمت آنها گذاشته است.
براي مثال در ميان آگهي هاي موجود، ارزان ترين واحدي که در طبقه زير همکف واقع شده، مربوط به واحدي 115 متري و سه سال ساخت در محله هنگام است که اين ملک با قيمت هر متر مربع يک ميليون و 560 هزار تومان آگهي شده است که دليل فاصله قيمتي زياد اين ملک با ساير ملک هاي واقع شده در اين محله، سند قولنامه اي و واقع شدن آن در طبقه زير همکف است. همچنين در ميان آگهي اين خانه هاي زيرزميني، واحدي 106 متري و نوساز با قيمت هر متر مربع 12 ميليون تومان در محله سعادت آباد از گران ترين ها به شمار مي رود.

رکود سنگين بازار مسکن در شهر تهران موجب شده که شهرهاي جديد هم از رونق بيفتند و خريد و فروش در اين شهرها به پايين ترين حد خود برسد. شهرهاي جديد اطراف تهران در چند سال گذشته تحت تاثير رکود بازار مسکن تهران قرار گرفته اند و به شدت در رکود قرار دارند، به طوري که خريد و فروش مسکن در اين شهرها با کندي بيشتري انجام مي گيرد و حتي مي توان گفت متقاضيان کمي هم در اين شهرها حضور دارند.
اين شرايط باعث شده که حتي در ميان آگهي هاي خريد و فروش مسکن، کمتر اثري از واحدهاي شهرهاي جديد اطراف تهران باشد که نشان مي دهد متقاضي خريد و فروش اين واحدها وجود ندارد و يا اينکه در حد بنگاه هاي املاک در سطح شهر باقي مانده است. در حالي که در سال هاي گذشته پاي ثابت آگهي هاي فروش املاک بود.

ايرج رهبر، يکي از اعضاي انجمن انبوه سازان استان تهران هم اين موضوع را تاييد مي کند. رکود بازار مسکن در تهران، تاثير زيادي را در شهرهاي جديد گذاشته و کاهش قيمت بسياري را داشته است. او مي گويد در حال حاضر به طور رسمي خريد و فروش مسکن مهر هم انجام نمي شود. البته به صورت غيررسمي در بنگاه هاي املاک، خريد و فروش مي شود اما در مجموع متقاضيان بسيار کمتري نسبت به سال هاي گذشته براي خريد مسکن در شهرهاي جديد وجود دارد.
همچنين يکي از مشاوران املاک در اين شهر، با بيان اينکه قيمت مسکن در شهر پرديس به شدت کاهش يافته است، مي گويد: «قيمت ها نسبت به سال هاي گذشته، تغيير زيادي داشته، ضمن آن که استقبال از خريد هم کم شده است.» اين فعال بازار مسکن با اشاره به اينکه خريد مسکن مهر از واحدي 34 ميلين تومان هم وجود دارد مي گويد: «قيمت واحدها به شدت کاهش يافته و همين موضوع يکي از نشانه هاي رکود در بازار شهرهاي جديد است.»

بازار مسکن چند سالي است که در رکود به سر مي برد. با اين حال به گفته بسياري از مشاوران املاک، هنوز هم خانه هاي متراژ پايين طرفداران خاص خود را دارد و وام هاي مسکن بيش از همه براي خريد اين خانه ها مصرف مي شود. بر اساس فايل هاي موجود، مي توان دريافت که به صورت حدودي قيمت هر متر مربع از واحدهاي 40 تا 50 متري نوساز در شهر تهران، با توجه به موقعيت مکاني از دو ميليون تومان شروع شده و تا 13 ميليون تومان ادامه دارد و به طور کلي قيمت کل اين واحدها از 85 ميليون تومان شروع مي شود و تا 624 ميليون تومان ادامه دارد.
ملکي که 85 ميليون تومان آگهي شده، واحدي 40 متري در محله جشنواره است که به دليل قولنامه اي بودن، ارزان تر از ساير ملک هاي آن منطقه به فروش مي رسد.

در ميان واحدهاي آگهي شده در منطقه پنج تهران، واحدهاي زيادي با قيمت هاي کمتر از 200 ميليون تومان به فروش مي رسند که اکثر آنها داراي متراژي کمتر از 60 متر مربع هستند. در ميان اين واحدها برخي به دليل اينکه داراي سند شخصي نيستند، با قيمتي به مراتب پايين تر از ساير واحدهاي مشابه خود در آن محله به فروش مي رسند؛ براي مثال در محله کن سولقان، واحدي نوساز و 55 متري با قيمت هر متر مربع دو ميليون تومان آگهي شده و اين در حالي است که واحدهاي مشابه آن با قيمت هاي بالاتري به فروش مي رسند و دليل ارزان بودن اين واحد، قولنامه اي بودن آن است.

در کنار فايل هايي که با شرايط فروش نقدي به بازار مسکن عرضه شده اند، پکيج هايي براي دريافت چند مرحله اي قيمت آپارتمان هاي فروشي از سوي مالکان و مشاوران املاک به متقاضيان خريد توصيه مي شود. در اين پکيج ها پرداخت قيمت واحد به شکل پرداخت پولي که بابت رهن آپارتمان از مستاجر دريافت مي شود به اضافه وامي که مالک جديد مي تواند در زمان خريد واحد از بانک بگيرد، عمده ترين اين روش ها است.

به اين ترتيب مي توان با 40 ميليون تومان هم در تهران صاحب خانه شد. قيمت کلي بيشتر سوئيت و تک خوابه هاي 30 تا 40 متري در بيشتر مناطق تهران بيش از 100 ميليون تومان نيست. برخي از اين واحدها نسبت به قيمت شان کيفيت خوبي نيز دارند. اگرچه متراژ اين واحدها شايد در نگاه اول مورد پسند زوج ها نباشد اما براي اول زندگي از بهترين گزينه ها محسوب مي شوند. مناطق جنوب شهر مملو از واحدهاي 30 و 40 متري هستند که برخي از اين واحدها حتي يک اتاق کوچک هم دارند. بيشتر اين واحدها قديمي ساز و بازسازي شده اند و برخي از اين سوئيت ها داراي پارکينگ هم هستند که قيمت بالايي هم ندارند.

مثلا در سبلان، سوئيت 25 متري نوساز در يک آپارتمان چهار طبقه با پارکينگ، خواب، کف پوش، سراميک و آشپزخانه وجود دارد که با هزينه پارکينگ و نقل و انتقال حدود 90 ميليون تومان خرج بر مي دارد و مالک آن در ابتداي معامله تنها 40 ميليون مي خواهد.

براي افرادي که سن و سالي از آنها گذشته، آسانسور يکي از مهم ترين فاکتورها در هنگام خريد يا رهن و اجاره يک واحد آپارتمان در طبقات چهارم يا پنجم است؛ ملاکي که حتي براي جوان ترها هم در خريد و فروش آپارتمان در نظر گرفته مي شود. مشاوران املاک مي گويند افرادي که مي توانند از پله ها رفت و آمد کنند و بيماري استخواني مانند ديسک هاي مختلف گردن و زانو و ... ندارند ، مي توانند به قيمت تحمل رنج عبور از پله، با مبلغ کمتري صاحب يک آپارتمان در منطقه مورد نظر خود شوند.

اختلاف قيمت در خريد و فروش واحدهاي طبقات چهارم و پنجم ساختمان هاي بدون آسانسور با طبقات اول و دوم در بعضي موارد به متري 500 هزار تومان هم مي رسد و شما در اين گونه موارد مي توانيد در خريد يک آپارتمان 70 متري با اين شيوه، 35 ميليون تومان صرفه جويي کنيد.

منبع : روزنامه هفت صبح