بزرگنمايي:

چه خبر - کرايه‌ خانه ها تا پايان بهار 97 ثابت مي‌ماند

اگرچه افزايش اخير قيمت مسکن، بر افزايش اجاره بها در نيمه دوم سال بيشترين تأثير را داشت، اما عواملي چون تورم، عدم توازن عرضه و تقاضا و کاهش سود سپرده در اين امر بي تأثير نبوده است.
بررسي بازار اجاره بها در سال هاي گذشته نشان مي دهد، اجاره بها در نيمه دوم سال، به خصوص فصل پاياني (زمستان) به دليل کاهش تقاضاي بازار با کاهش روبه رو است. اما با آغاز فصل بهار و به خصوص تابستان که به طور سنتي با افزايش تقاضاي مستأجران براي جابه جايي و همچنين افزايش تعداد ازدواج ها روبه رو هستيم، اجاره بها افزايش مي يابد.

با اين حال، به دليل آنکه بخش اعظم مستأجران قراردادهاي اجاره نامه را بيش از يک سال تمديد مي کنند که در اکثر موارد بدون حضور در بنگاه مشاوران املاک صورت مي گيرد، نمي توان بر اساس اجاره نامه هاي ثبت شده در سامانه جامع املاک و مستغلات کشور، برآورد دقيقي از وضعيت بازار رهن و اجاره مسکن به دست آورد، بر خلاف بازار خريد و فروش مسکن که قريب به اتفاق معاملات مسکن در اين سامانه به دليل تبعات حقوقي اي که عدم ثبت آن براي دو طرف خريدار و فروشنده به دنبال دارد، درج مي شود. به همين دليل، معمولا بازار اجاره بهاي مسکن متکي به گزارش گيري هاي ميداني از مناطق مختلف شهر است.

از همين روست که آمار بانک مرکزي در خصوص وضعيت بازار اجاره بهاي مسکن در آذرماه امسال نسبت به آذر ماه سال گذشته رشدي حدودا 11 درصدي را نشان مي دهد، حال آنکه، نسبت به ماه قبل از آن در سال جاري رشد اجاره بها کمتر از يک درصد (8 دهم درصد) معرفي شده است. اين در حالي است که بررسي هاي ميداني، نشان مي دهد در ماه هاي آذر و دي امسال، هم تعداد اجاره نامه ها افزايش داشته و هم نرخ اجاره بها. همچنين به دليل تفاوت بسيار زياد رقم اجاره مسکن در تهران، در نقاط مختلف و همچنين کم بودن فراواني آن، نمي توان با استفاده از «ميانگين گيري»، وضعيت اجاره بها را تعيين يا حتي تخمين زد.
بنابراين، با توجه به موارد مذکور، بررسي هاي ميداني نشان مي دهد، در دو ماه آذر و دي و همزمان با افزايش معاملات و همچنين قيمت مسکن، اجاره بها نيز رشد بيش از حد انتظار داشته است. کارشناسان علت آن را سه فاکتور افزايش تورم عمومي، افزايش قيمت مسکن و کاهش سود سپرده هاي بانکي عنوان مي کنند.

حسام عقبايي نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاک استان تهران، درباره وضعيت معاملات اجاره مسکن، با تاکيد بر اينکه اجاره بها تا ابتداي تابستان 97 ثابت خواهد ماند، اظهار داشت: معمولا در نيمه دوم هر سال شامل فصول پاييز و زمستان به مرور شاهد کاهش قراردادهاي اجاره مسکن هستيم، به دليل اينکه فصل اصلي نقل و انتقالات مستأجران منقضي مي شود، به همين دليل در پاييز تعداد قراردادهاي اجاره کمتر از تابستان است و با ورود به زمستان و نزديک شدن به شب عيد،تعداد قراردادهاي اجاره کاهش بيشتري مي يابد که امر متداولي در کل کشور بوده است.
وي با بيان اينکه، امسال نيز از نظر تعداد کمّي قراردادهاي اجاره تا حدودي همين وضعيت وجود دارد، ادامه داد: در خصوص قيمت اجاره مسکن نيز با توجه به اينکه ميزان عرضه از تقاضا بيشتر است، معمولا رشد قيمت کمتري در فصول پاييز و زمستان نسبت به بهار و تابستان هر سال در اجاره بها شاهديم، حتي در مواردي اين رشد يا متوقف مي شود و يا با نرخ کمتري نسبت به خانه هايي که در بهار و تابستان اجاره داده مي شوند، به مستأجران واگذار مي شود.
اصلي ترين شاخص تعيين اجاره بها در هر زماني، قيمت مسکن و ارزش ملک است. شاخص هايي چون نرخ سود سپرده هاي بانکي يا تورم حاکم بر کشور يا قياس مالکان ميان واحدهاي مسکوني تحت تملک خود با سود سپرده بانکي نيز به دليل نبود توازن در عرضه و تقاضا در تعيين اجاره بها، مؤثر هستند، اين در حالي است که نبايد چنين شاخص هايي در اجاره بها دخالت داده شوند.

در فصل پاييز و همچنين يک ماه نخست زمستان سال جاري (دي ماه)، شاهد رشد قيمت مسکن بوديم که اين رشد 10 تا 15 درصدي قيمت در مهر ماه امسال اتفاق افتاد و پس از آن يک ثبات در قيمت ها را شاهد بوديم و اينگونه نبود که هر ماه مجددا 10 تا 15 درصد رشد قيمت مسکن تکرار شود. وگرنه تا الان بايد 70 درصد قيمت مسکن افزايش مي يافت، در حالي که اصلا چنين قدرت خريدي در مردم وجود ندارد. اين رشد قيمت مسکن بي تأثير در بالا رفتن اجاره بها نيست.
عقبايي، علت وابستگي اجاره بها به قيمت مسکن را افزايش ارزش ملک براي خريدار و درنتيجه تلاش براي حفظ اين ارزش در اجاره بها دانست و يادآور شد: در همه جاي دنيا هم چنين است که اگر قيمت مسکن افزايش يابد، اجاره بها نيز بالا مي رود و اين وابستگي کاملا منطقي است. اين در حالي است که در فاصله سالهاي 92 تا 96 که قيمت مسکن افزايش نيافت، قاعدتا نبايد اجاره بها بيشتر مي شد، اما اين اتفاق رخ داد و شاهد رشد اجاره بها در 5 سال گذشته، علي رغم ثابت ماندن قيمت مسکن بوديم که علت آن، عوامل بيروني مانند نرخ سود سپرده هاي بانکي و تورم عمومي بود.
اجاره بها در پاييز و زمستان امسال افزايش چشمگيري نداشتند، به دليل اينکه تقاضا در بازار چندان نيست، اگر اين افزايش قيمت مسکن در تابستان رخ مي داد، شاهد افزايش بيشتر اجاره بها بوديم.

به نظر مي رسد، برخي ازموجران که از تابستانف واحدهاي خود را براي اجاره فايل کرده بودند، اعلام کرده اند که قصد افزايش مبلغ مورد نظر خود را دارند. اما اين خواسته موجران محقق نخواهد شد، چون ظرفيت پرداخت اين مبالغ در مستأجران وجود ندارد و اين اقدام موجران، بيشتر جنبه رواني در حوزه اجاره نشيني دارد، به خصوص که رشد اجاره بهاي امسال واقع شده است و معمولا کمتر اتفاق مي افتد که در يک سال، افزايش اجاره بها در دو سري رخ دهد.
اگر قرار است باز هم رشد بيشتري در اجاره بها رخ دهد، از اواخر خرداد سال آينده آغاز مي شود. پيش بيني من اين است که هم بازار معاملات و قيمت خريد و فروش مسکن و هم اجاره بها تا پايان بهار سال آينده با ثبات نسبي روبه رو خواهد بود.

علي قائدي معاون مديرکل دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي، نيز اظهار داشت: آمار بانک مرکزي در خصوص وضعيت بازار مسکن و اجاره بها در آذرماه نشان مي دهد، اجاره بها نسبت به ماه قبل از آن تغيير مهمي نداشته و کمتر از 1 درصد بوده است.
عوامل متعددي بر يک شاخص اقتصادي، مثلا اجاره بها مؤثر است و نمي توان تنها يک عامل را در افزايش اجاره بها اثرگذار دانست. پارامترهايي چون افزايش قيمت مسکن، افزايش تورم عمومي و همچنين کاهش سود سپرده هاي بانکي، از جمله عوامل اثرگذار بر افزايش اجاره بها بوده اند. افزايش اجاره بهاي اخير در يک ماه گذشته عمدتا متأثر از افزايش قيمت مسکن است و مالکان، اجاره بها را براي حفظ ارزش دارايي خود بالا برده اند.

وي کاهش سود سپرده هاي بانکي را نيز بي تأثير ندانست و گفت: با توجه به اينکه بانک ها سود کمتري به سپرده ها نسبت به تابستان مي دهند، تمايل موجران به دريافت پول پيش (وديعه مسکن) کمتر شده و بيشتر تمايل دارند تا اجاره بگيرند و همين موضوع در بالا رفتن کرايه ها اثرگذار بوده است.
قائدي به بر هم خوردن توازن در بازار عرضه و تقاضا اشاره و عنوان کرد: با رونق گرفتن بازار خريد و فروش مسکن، به تعداد کساني که در صف فروش ايستاده اند، افزوده شده و از ميزان عرضه در بازار اجاره مسکن کاهش يافته است، درنتيجه کاهش عرضه خانه هاي آماده اجاره، تا حدودي به افزايش اجاره بها کمک کرده است.

وي آخرين فاکتور را تورم عمومي دانست و گفت: مردم ميان قيمت انواع کالاها و خدمات مقايسه مي کنند و وقتي مي بينند بسياري از کالاها و خدمات روزمره افزايش يافته است، ترجيح مي دهند براي حفظ قدرت خريد کالاهاي عمومي خود، قدرت درآمدي‌شان را از طريق افزايش اجاره بهاي ملک شان حفظ کنند.

منبع:mehrnews.com