بزرگنمايي:

چه خبر - واقعا بازار مسکن از رکود خارج ميشود؟

رکود بازار مسکن که نتيجه سياست‌هاي غلط دولت نهم و دهم و افزايش 700درصدي قيمت زمين و مسکن بود در حالي ادامه دارد که انتظار براي مشخص شدن انتخابات رياست جمهوري نيز باعث شد در دو ماه گذشته تعداد معاملات کم شود.

اما مشخص شدن نتيجه انتخابات از يک سو و نزديک شدن به تکميل واحدهاي باقيمانده مسکن مهر از سوي ديگر اجراي برنامه‌هاي جديد دولت انتظار رونق در بازار مسکن را پررنگ کرده است. دولت يازدهم در بخش مسکن و براي خانه دار شدن اقشار مختلف برنامه‌هاي مختلفي تدارک ديد اما ناتمام ماندن مسکن مهر و هزينه‌هاي سنگين آن موجب شد دولت ابتدا به خاطر تعهد به متقاضيان مسکن مهر اتمام آن را در اولويت قرار دهد.

با نزديک شدن به پايان کار دولت يازدهم مسکن مهر نيز به روزهاي پاياني خود نزديک مي‌شود و به اين ترتيب دست دولت براي اجراي برنامه‌هاي مسکني خود بازتر خواهد بود. البته برنامه‌هايي مانند افزايش وام خريد از 20 ميليون به 160 ميليون، نوسازي و ساخت مسکن روستايي و ساخت مسکن با کمک نهادهاي حمايتي شروع شده و اين‌طور نيست که ساخت مسکن معطل مسکن مهر مانده باشد اما اجراي کامل برنامه‌ها با وجود نابساماني باقي مانده از دولت قبل و برنامه مسکن مهر که بيش از 40 هزار ميليارد تومان منابع دولتي را بلعيد تقريباً کاري دشوار بود.

افزايش 700 درصدي قيمت مسکن در 8 سال کساني که تلاش مي‌کنند تداوم رکود بازار مسکن را به دولت نسبت دهند هرگز تمايل ندارند بالا رفتن افسارگسيخته قيمت‌ها بخصوص از سال 90 تا 92 و تأثيرش بر وضعيت کنوني مسکن را به خاطر بياورند. از سال 84 تا 92 جهش ناگهاني در قيمت زمين رخ مي‌دهد و در طول 8 سال قيمت ها بيشتر از 700 درصد بالا مي‌رود که موجب تلاطم در بازار مسکن شد و آثار آن همچنان در اين بازار نمود دارد چون زمين يکي از مهم‌ترين عوامل تورم شديد قيمت مسکن است.طي سالهاي 1384 تا 1392 قيمت زمين از متري 640 هزار تومان به متري 5 ميليون و 500 هزار تومان در شهر تهران افزايش يافته که 700 درصد و معادل 8.6 برابر افزايش قيمت را نشان مي‌دهد.

اهميت اين آمار در حال حاضر به خاطر انتخابات رياست جمهوري و ايراد برخي نامزدها به دولت است که چرا از ويراني‌هايي که دولت قبل در اقتصاد به وجود آورده سخن مي‌گويد. در حالي که وقتي جهش قيمتي با اين دامنه نوسان رخ مي‌دهد آثار آن سال‌ها باقي مي‌ماند و فقط محدود به يک يا دو دولت نمي‌شود.

يکي از نتايج 8 سال آشفتگي در بازار مسکن استفاده دلالان از اين وضعيت است که با بهره بردن از تسهيلات با سود کم خانه‌هايي ساختند که اکنون خالي مانده است چون متقاضيان واقعي بازار توان خريد اين خانه‌هاي گرانقيمت با متراژهاي بالا را ندارند. نتيجه چنين رويکردي، علاوه برايجاد رانت براي گروه‌هاي خاص تعادل قيمت عرضه مسکن را به هم ريخت و آثارش حتي در دولت‌هاي ديگر نيز ديده خواهد شد.

دولت در 4 سال اخير تلاش کرده تا با اجراي برنامه‌هاي کارآمد علاوه بر سر و سامان دادن به بازار مسکن، ساماندهي مسکن مهر، توجه به توسعه‌اي شدن بانک مسکن و افزايش قدرت خريد متقاضيان با افزايش سقف وام مسکن و تنوع بخشيدن به وام‌ها خانه دار شدن مردم را تسريع ببخشد.

ساخت مسکن براي دهک‌هاي متوسط و پايين

يکي ديگر از معضلات باقي مانده دولت قبل در بخش مسکن ساخت مسکن لوکس است که علي رغم نياز مردم خالي باقي مانده‌اند. هم‏ اکنون حدود 2 ميليون و600 هزار واحد مسکوني خالي در کشور شناسايي شده است، در حالي که حدود 30 درصد از جمعيت شهري کشور در بافت‏ هاي فرسوده و سکونتگاه‏‏هاي غيررسمي زندگي مي‏کنند که نشان از سياست ‌هاي غلط در بازار مسکن است. ناتواني سازندگان در فروش واحد‌هاي مسکوني ساخته‏ شده به خاطر کاهش قدرت خريد خانوارها، يکي از دلايل مهم رکود بخش مسکن طي سال‏هاي اخير تاکنون بوده است.

متقاضيان واقعي در اولويت دولت

برنامه دولت براي ساخت مسکن براي متقاضيان واقعي متمرکز شده است. در حال حاضر تقاضا براي مسکن کوچک و ارزان‌قيمت بالا بوده و اقشار کم‏درآمد از تأمين مسکن حداقلي ناتوان هستند؛ اين مسائل سبب شده هم‌اکنون سياست‏ هاي حمايت از سمت تقاضاي مسکن و اصلاح سمت عرضه در پاسخ به نياز بازار در اولويت برنامه‌هاي مسکني دولت قرار گيرد.ساخت مسکن در بافت‌هاي ناکارآمد و فرسوده يکي از برنامه‌هاي مهم دولت است. با توجه به آماده بودن زمين در اين نوع ساخت و ساز و بهره بردن از زيربناها، نوسازي بافت‌هاي فرسوده ساخت مسکن کم هزينه را ميسر مي‌کند. به گفته محمدسعيد ايزدي معاونت عمران بهسازي شهري وزير راه و شهرسازي يکي از گام‌هاي تحقق اين هدف تدوين برنامه جامع بازآفريني شهري در 495 شهر مشتمل بر 60 هزار هکتار بافت‌هاي مياني بالغ بر 1000 محله، در 168 شهر با وسعت 25 هزار هکتار بافت تاريخي بالغ بر 600 محله و در 91 شهر با وسعت 45 هزار هکتار سکونتگاه غير رسمي و 1100 محله و همچنين تهيه برنامه عملياتي براي 272 محله در 83 شهر در سال 1395 (58 محله تاريخي، 27 محله ناکارآمد مياني و 187 محله در سکونتگاه‌هاي غير رسمي) مطالعات دقيقي صورت گرفت.

پيگيري مسکن اجتماعي

برنامه ديگر دولت براي کمک به اقشار پايين، مسکن اجتماعي است که اسفندماه سال گذشته جزئيات آن ابلاغ شد. بنياد مسکن انقلاب اسلامي در دو قالب مسکن حمايتي (کمک به ساخت و خريد مسکن ملکي و کمک بلاعوض) و مسکن اجتماعي (کمک به ساخت مسکن استيجاري، پرداخت کمک اجاره و وام قرض‌الحسنه) بايد اين طرح را پيش ببرد که در مجموع به تأمين سالانه 100 هزار واحد مسکوني اقدام خواهد کرد. مابقي ساخت و سازها بايد توسط بخش خصوصي انجام شود که نهادهاي مالي بايد وظيفه شارژ و تأمين نقدينگي آن را بر عهده بگيرند.

افزايش وام مسکن

افزايش وام مسکن با سپرده‌گذاري براي خانه اولي‌ها و بدون سپرده‌گذاري براي اقشار مختلف برنامه‌اي است که آغاز شده و مي‌تواند به‌عنوان محرک بازار مسکن باشد. بخش زيادي از معاملات در ماههاي گذشته ناشي از تحريک تقاضاي مصرفي بخصوص خانه اولي‌ها بوده که پرداخت تسهيلات به آنها توانست قدرت خريد متقاضيان را تا حد توانمند شدن براي خريد و انجام معامله، افزايش دهد و رشد معاملات مسکن را به وجود بياورد. کاهش نرخ سود تسهيلات خريد مسکن موجب جذاب شدن تسهيلات براي دهک‌هاي متوسط رو به پايين جامعه، بوده است. به اين ترتيب به نظر مي‌رسد مشکلات بخش مسکن با اجراي اين برنامه‌ها بتدريج کمتر شود و متقاضيان بتوانند با هزينه مناسب‌تر خانه دار شوند و انتظار از دولت براي ساماندهي بازار مسکن مانند بازارهاي ديگر محقق شود.

منبع: روزنامه ايران