بزرگنمايي:

چه خبر - بهترين دوره خريد خانه چه زماني است؟

اين روزها و همزمان با ادامه رکود بازار مسکن، بهترين فرصت خريد مسکن براي کساني است که مي خواهند خانه دار شوند؛ به خصوص که تعداد کساني که خواهان فروش مسکن هستند (عرضه کنندگان) از متقاضيان خريد آن بيشتر است و اين سنگيني کفه عرضه نسبت به تقاضا، به سود خريداران واقعي است، نه دلالان و بورس بازاني که بخواهند از مسکن کالاي سرمايه اي بسازند.

به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن با توجه به شديدتر بودن رکود بخش ساخت و ساز مسکن نسبت به بازار خريد و فروش آن، ساخت مسکن نوساز متوقف شده است؛ در نتيجه تا پايان سال جاري، به شدت با کمبود خانه هاي موجود براي فروش مواجه خواهيم شد که نتيجه آن جهش قيمتي مسکن در انتهاي امسال و ابتداي سال آينده است. بنابراين کساني که خواهان خريد مسکن هستند، بهتر است در نيمه اول امسال اقدام به خريداري واحد مسکوني مورد نظر خود کنند.

با اين حال بسياري از متقاضيان خريد مسکن به دليل کوتاهي بانک مسکن به عنوان اصلي ترين متولي اعطاي تسهيلات مسکن در زمينه اطلاع رساني نحوه دريافت تسهيلات خريد يا ساخت واحد مسکوني، نه با انواع اين وام ها آشنايي دارند و نه با فرآيندهاي دريافت آن؛ در اين گزارش همه روش هاي خانه دار شدن را براي متقاضيان خريد مسکن توضيح خواهيم داد.

1. تسهيلات مسکن يکم به اضافه وام 10 ميليون توماني جعاله

صندوق پس انداز مسکن يکم بانک مسکن از خرداد ماه سال 94 آغاز به کار کرد و در حال حاضر به تعدادي از سپرده گذاران تسهيلات داده است. اگرچه در ابتداي شروع به کار اين صندوق، تنها سرپرستان خانوار، زوج هاي جوان و خانه اولي ها مي توانستند افتتاح حساب کنند و سپس وام بگيرند، اما در حال حاضر برخي از شرايط آن ساده تر شده است.

بنابراين در حال حاضر متقاضي تهراني خريد مسکن (سرپرست خانوار) مي تواند با سپرده گذاري مبلغ 40 ميليون تومان به مدت يک سال در بانک مسکن، 80 ميليون تومان وام دريافت کند. ضمن اينکه مبلغ سپرده اوليه نيز به وي مسترد مي شود که مجموعا متقاضي مي تواند 120 ميليون تومان دريافت کند. اگر به اين مبلغ 10 ميليون تومان وام جعاله تعميرات مسکن افزوده شود، نهايتا 130 ميليون تومان در دستان متقاضي خريد مسکن است.

به گفته محمدهاشم بت شکن، مديرعامل بانک مسکن(در نشست خبري خود در شهريور ماه سال گذشته)، نرخ سود اين وام 9 و نيم درصد و مبلغ اقساط آن در دوره بازپرداخت 12 ساله، ماهيانه 1 ميليون و 100 هزار تومان است.

تسهيلات مذکور در شرايطي است که تنها يکي از زوجين حساب پس انداز مسکن يکم داشته باشد؛ در صورتي که هر دوي آنها با هم حساب افتتاح کنند، به اين معنا که اگر هر کدام 40 ميليون تومان (مجموعا 80 ميليون تومان) به طور جداگانه در بانک مسکن داشته باشند، مي توانند بعد از يک سال نفري 80 ميليون تومان (مجموعا 160 ميليون تومان) تسهيلات بگيرند. از آنجايي که 80 ميليون تومان اوليه آنها نيز به اين زوج مسترد مي شود، نهايتا 240 ميليون تومان در اختيار دارند. اما به آنها تنها يک وام جعاله تعلق مي گيرد؛ چون وام جعاله قائم به واحد مسکوني است نه قائم به فرد متقاضي؛ بنابراين اين زوج 250 ميليون تومان در نهايت مي توانند براي خريد واحد مسکوني تهيه کنند.

سود تعلق گرفته به وام هاي اين زوج از آنجايي که دو فقره تسهيلات مجزا محسوب مي شوند، 9 و نيم درصد به ازاي هر وام 80 ميليون توماني است.

اين تسهيلات براي شهرهاي بالاي 200 هزار نفر جمعيت و همچنين مراکز استان ها، 60 ميليون تومان براي فرد متقاضي و 120 ميليون تومان براي زوجيني است که هر دو حساب صندوق مسکن يکم افتتاح کرده باشند. مبلغ وام جعاله در اين شهرها نيز مانند تهران، 10 ميليون تومان است. نرخ سود متقاضيان خريد در اين شهرها همانند متقاضيان تهراني 9 و نيم درصد است.

همچنين تسهيلات صندوق يکم براي متقاضيان ساکن شهرهاي کمتر از 200 هزار نفر جمعيت، 40 ميليون تومان است که متقاضي بايد يک سال 20 ميليون تومان در حساب خود پس انداز داشته باشد؛ همچنين به زوجيني که هر دو نفري 20 ميليون تومان در بانک مسکن اندوخته داشته باشند، بعد از يک سال نفري 40 ميليون تومان و مجموعا 80 ميليون تومان تعلق مي گيرد. مبلغ وام جعاله هم در اين شهرها، 10 ميليون تومان و نرخ سود تسهيلات، 9 و نيم درصد است.

گفتني است در مدل ذکر شده براي زوجين، در صورتي اين تسهيلات تجميع مي شود که بخواهند تنها يک واحد مسکوني خريداري کنند. در غير اين صورت، تنها به سرپرست خانوار يک فقره وام 80، 60 يا 40 ميليون توماني تعلق مي گيرد.

همچنين در صورتي که متقاضي استفاده از تسهيلات صندوق مسکن يکم واحد مسکوني را در بافت فرسوده خريداري کند، نرخ سود آن 8 درصد محاسبه مي شود.

بر اساس اين گزارش، استفاده کنندگان از تسهيلات صندوق مسکن يکم در صورت تمايل به دريافت وام جعاله، بايد اوراق حق تقدم تسهيلات مسکن خريداري کنند.

2. وام خريد مسکن ازمحل اوراق تسهيلات به اضافه وام جعاله

يکي ديگر از روش هاي خريد مسکن براي افرادي که نمي خواهند از سيستم پس انداز استفاده کنند، خريد اوراق گواهي حق تقدم تسهيلات مسکن است که هم از طريق شعب بانک مسکن و هم از طريق فرابورس قابل خريداري هستند. قيمت هر برگه حق تقدم تسهيلات مسکن، بستگي به نرخ روز آن در بازار سرمايه دارد و با هر برگه مي توان 500 هزار تومان تسهيلات گرفت. متقاضي نيز بسته به نياز مالي خود، هر تعداد برگه که بخواهد مي تواند خريداري کند. سقف اين تسهيلات در تهران 60 ميليون تومان است که با احتساب 10 ميليون تومان وام جعاله، به 70 ميليون تومان مي رسد.

همچنين زوجيني که بخواهند با يکديگر يک واحد مسکوني بخرند، مي توانند تا سقف 100 ميليون تومان تسهيلات مسکن به انضمام 10 ميليون تومان وام جعاله مسکن، (مجموعا 110 ميليون تومان) تسهيلات دريافت کنند.

اين وام براي متقاضيان خريد مسکن در شهرهاي بالاي 200 هزار نفر و مراکز استان ها، 50 ميليون تومان به اضافه 10 ميليون تومان وام جعاله (مجموعا 60 ميليون تومان) و براي متقاضيان شهرهاي کمتر از 200 هزار نفر، 40 ميليون تومان وام مسکن به اضافه 10 ميليون تومان وام جعاله (مجموعا 50 ميليون تومان) است.

سود اين نوع تسهيلات در دوره بازپرداخت 12 ساله، با نرخ 16 درصد در همه شهرها و تهران محاسبه خواهد شد. مبلغ اقساط آن نيز ـ بدون در نظر گرفتن اقساط وام جعاله ـ براي وام گيرندگان تهراني، 999 هزار تومان، ساکنان شهرهاي بالاي 200 هزار نفر جمعيت، 832 هزار تومان و ساکنان ساير شهرها 666 هزار تومان است.

با توجه به اينکه قيمت اوراق حق تقدم تسهيلات مسکن طي روزهاي اخير در کانال 67 تا 77 هزار توماني در نوسان است، اگر ميانگين قيمت آن را به ازاي هر برگه 72 هزار تومان در نظر بگيريم، ـ به هر برگه حق تقدم تسهيلات مسکن، 500 هزار تومان وام مسکن تعلق مي گيرد ـ متقاضي تهراني دريافت وام 70 ميليون توماني بايد 120 برگه خريداري کند که ارزش آن، 8 ميليون و 640 هزار تومان خواهد بود. بنابراين پول واقعي موجود در حساب اين خريدار مسکن، 61 ميليون و 360 هزار تومان است. اين در حالي است که وي بعد از 12 سال، 95 ميليون تومان به بانک مسکن بازپرداخت کرده است.

3. روش ترکيبي وام + آورده شخصي + پول رهن کامل

بسياري از متقاضيان خريد واحد مسکوني اعم از مصرفي و سرمايه اي با اين روش براي خريد ملک مسکوني آشنا بوده و عده زيادي نيز آن بهره برده اند. به اين صورت که متقاضياني که تمايلي به پس انداز کردن پول خود در صندوق يکم ندارند، مي توانند از روش ترکيب «وام خريد مسکن با اوراق تسهيلات» به اضافه «آورده شخصي» خود به علاوه مبلغ وديعه مسکن مستأجر آن ملک (پول رهن)، هزينه خريد واحد مسکوني مورد نظر را تأمين مي کنند.

اگرچه دارندگان تسهيلات صندوق مسکن يکم نيز مي توانند ازاين روش استفاده کنند، اما به دليل بالا بودن اقساط وام صندوق يکم، استفاده از اين روش از آنجايي که قرار نيست در آن واحد سکونت داشته باشند و احتمالا علاوه بر اقساط وام، اجاره ماهانه هم بايد بپردازند، براي وام گيرندگان از محل صندوق پس انداز مسکن يکم چندان مقرون به صرفه نيست.

ضمن اينکه اين روش (وام + آورده + وديعه) هرچند در تهران و کلانشهرها به دليل بالا بودن مبلغ وديعه مسکن (رهن کامل)، بيشتر استفاده مي شود، اما آسيب هايي نيز با خود به همراه دارد که مهم ترين آن ناتواني مالک در تأمين مبلغ وديعه مسکن براي بازگرداندن به مستأجر است. به خصوص که پرونده هاي زيادي در دادگاه ها در اين زمينه جريان دارد. مستأجراني که خواهان استرداد وجه وديعه مسکن خود از موجر (مالک) بي پول هستند، به دادگاه شکايت مي کنند که مشکلات فراواني در انتظار مالک خواهد بود. بنابراين استفاده از اين روش براي خريداران مصرفي ملک پيشنهاد نمي شود و بيشتر براي کساني که بخواهند از مزاياي سرمايه اي مسکن استفاده کنند، توصيه مي شود.

منبع: مهر