بزرگنمايي:

چه خبر - حرارت مستاجران فروکش کرد+ نرخ اجاره

بازار اجاره در عين حال که مسير رونق نامنظم را در محله‌هاي مختلف شهر تهران طي مي‌کند، در تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته شرايط پرفشاري را بخصوص در نقاط پرتقاضاي پايتخت تجربه کرد. با اين‌که طبق گزارش بانک مرکزي متوسط رشد اجاره بهاي شهر تهران در شهريورماه نسبت به مدت مشابه سال قبل 8.6 درصد افزايش يافت، گزارش‌هاي ميداني نشان مي‌دهد نرخ اجاره در برخي بافت‌ها به رشد 30 درصد رسيد. اين فشار در مناطقي که رقابت بين مستاجران بر سر يک واحد مسکوني وجود داشت نمود بيشتري يافت.

شواهد و قرائن از تعداد معاملات و قيمت مسکن در شهر تهران حاکي از آن است که بخش مسکن هم‌اکنون در دوره پيش‌رونق قرار دارد. اين موضوع را بالاتر قرار گرفتن 1.6 درصدي رشد قيمت مسکن شهر تهران نسبت به تورم نقطه به نقطه تاييد مي‌کند. اما تجربه نشان داده قبل از التهاب مسکن، بخش اجاره ملتهب مي شود. کساني که مي‌خواهند وارد مسکن شوند چون نقدينگي کافي ندارند، ابتدا به بازار اجاره ورود مي‌کنند و سپس مجموعه بعدي وارد خريد و فروش مي‌شود. بر همين اساس افزايش قيمت مسکن متناسب با نرخ تورم يا 5 درصد بالاتر از آن در سال آينده دور از ذهن نيست.
بخش مسکن در زماني که به پايان دوره رکود خود نزديک مي‌شود، پنج پارامتر افزايشي را هميشه با هم دارد که عبارتند از قيمت، معاملات، اجاره، سرمايه‌گذاري و توليد. اين پنج شاخص همواره با توجه به شرايطي که در بازار مسکن ايران حاکم بوده حتما وجود خواهد داشت؛ چرا که بازار مسکن در ايران دچار کسري يک ميليون واحد مسکوني بوده که هنوز در بخش دهک‌هاي پاييني اين خلاء پر نشده و در زمان رکود تشديد شده است. به همين دليل تقاضا در بخش اجاره طي 4.5 سال گذشته پشت سد گراني مسکن انباشته شده است.
بيت‌الله ستاريان ـ کارشناس مسکن ـ مي‌گويد: بارها به دولت هشدار داديم رکود در موضوع مسکن نبايد فريبتان دهد. مسکن يک کالاي زيستي و حياتي است و جزو اولين کالاهايي است که تقاضاي مطلق آن سعي مي‌کند به تقاضاي موثر تبديل شود. تقاضاي موثر در دوره رکود کاهش مي‌يابد، ولي تقاضاي مطلق قابل کنترل نيست و خود به خود افزايش پيدا مي‌کند؛ چرا که خانواده ها تشکيل مي شود، ساختمانها استهلاک پيدا مي‌کند و اينها به نياز کشور اضافه مي‌شود، لذا تقاضاي مطلق در بطن خود افزايش قيمت را خواهد داشت.

آمار سال 1395 مرکز آمار اين واقعيت را نشان مي‌دهد که حدود 4 ميليون خانوار در 1.3 ميليون واحد مسکوني به صورت دو تا سه خانوار در يک خانه زندگي مي‌کنند. درست است که حدود 27 ميليون مسکن در مقابل 24 ميليون خانوار داريم، اما حدود 4.2 ميليون واحد مسکوني خالي يا نيمه خالي داريم که از دسترس متقاضيان واقعي خارج است. به همين دليل نمي‌تواند جزو موجودي واقعي بخش مسکن محسوب شود. لذا موجودي قابل دسترس بخش مسکن 22.8 ميليون واحد است.
دبير کانون انبوه‌سازان بيان مي‌کند: ريسک معاملات مسکن کاهش يافته و مردم نسبت به بازار خريد رغبت پيدا کرده‌اند. از سوي ديگر نرخ اجاره به شدت افزايش يافته است . در خصوص نيمه دوم سال پيش‌بيني مي‌شود با توجه به اين‌که دولت تصميم گرفته شکاف حوزه تقاضا و عرضه را که به واسطه کمبود نقدينگي بوده به نحوي پر کند شرايط معاملات مسکن از نيمه اول سال بهتر شود. منتها دولت بايد نظارت و کنترل بر بازار را به عنوان يک اولويت در دستور کار خود قرار دهد.
فرشيد پورحاجت با اشاره به رکود 4.5 ساله بخش مسکن خاطرنشان کرد: يک دوره 4.5 ساله رکود تورمي را در حوزه ساخت و ساز داشتيم که قيمت نهاده‌هاي ساختماني، قيمت زمين و نرخ عوارض افزايش يافت و حالا که در آستانه پيش‌رونق قرار داريم بخش مسکن نياز به مراقبت دارد تا دچار جهش قيمت نشود؛ چرا که اگر رونق به يکباره باعث ايجاد تورم مسکن شود در نهايت شکاف بين قدرت خريد متقاضيان و قيمت تمام شده مسکن بيشتر خواهد شد.
پورحاجت، توليد يک ميليون واحد مسکوني با توجه به حدود 700 هزار ازدواج ساليانه و هم‌چنين نياز به نوسازي را ضروري دانست و گفت: 12 ميليون جوان در کشور داريم که يا به سن ازدواج رسيده‌اند يا از سن ازدواج گذشته‌اند که بايد براي مسکن آنها چاره‌انديشي شود. البته نبايد واهمه داشته باشيم که تورم معقول در حوزه مسکن صورت گيرد. تورم معقول نسبت به رکود، دردسرهاي کمتري را براي اقتصاد کشور به وجود مي‌آورد.

در تابستان گذشته مستاجران تهراني حال و هواي آرامي را سپري نکردند. تابستان امسال قيمت‌ اجاره‌ها از افزايش عادي 10 درصدي هرساله به 30 و بعضا 40 درصد رسيد و از خط قرمز عبور کرد. اين در حالي است که در طول 5 سال گذشته، قيمت املاک نه تنها هيچ افزايشي نداشته، بلکه با توجه به پايين‌تر قرار داشتن نرخ تورم مسکن از تورم عمومي، قيمت واقعي مسکن کاهش هم داشته ‌است. پس علت جهش اجاره بها در بعضي مناطق چيست؟ يکي از آدرس‌ها به کاهش سود بانکي مي‌رسد؛ زيرا هم‌اکنون شوراي پول و اعتبار نرخ سود سپرده‌هاي بانکي را به 15 درصد رسانده و به همين دليل موجران ترجيح مي‌دهند به جاي وديعه، اجاره‌ي بيشتري دريافت کنند.
مستاجر يک واحد مسکوني 75 متري درغرب تهران مي‌گويد: سال گذشته 70 ميليون تومان پول پيش و 200 هزار تومان اجاره مي‌دادم، امسال صاحب خانه گفته بايد 550 هزار تومان به اجاره اضافه کنم. من هم که چنين پولي نداشتم گفتم بلند مي‌شوم. اما اولين متقاضي که براي اجاره منزل آمد همه‌ي شرايط مالک را قبول کرد.
اما ظاهرا جهش اجاره در تمام محله‌هاي پايتخت اتفاق نيفتاده و فعلا در نقاط پرتقاضا بيشتر ديده مي‌شود. در بعضي بافت‌ها به دليل کاهش عرضه و افزايش تقاضا کورسي بين متقاضيان گذاشته مي‌شود. لذا خودشان براي اين‌که موفق به اجاره مسکن مورد نظر شوند، قيمت پايه اي که موجر گذاشته را بالا مي‌برند. علت اين مساله هم ضعف توليد مسکن استيجاري و عدم تعادل عرضه و تقاضا است.

رئيس اتحاديه مشاوران املاک معتقد است: بيش از 95 درصد مستاجران را دهک‌هاي پايين تشکيل مي‌دهند که حقوقشان بين 12 تا 20 درصد رشد داشته و تمام اين رقم به سبد مسکن نمي‌آيد بلکه بايد به بهداشت، ‌تغذيه، پوشاک، آموزش و غيره هم برسد و بين 7 تا 10 درصد آن به مسکن اختصاص مي‌يابد؛ اين همان رقمي است که ما به عنوان ميانگين رشد اجاره بها در شهرهاي بزرگ اعلام کرديم.
حسام عقبايي درخصوص تناقض گزارشهاي ميداني بازار اجاره و گزارش رسمي اعلام شده از سوي اتحاديه مشاوران املاک گفت: آنچه که از سوي ما اعلام مي شود ميانگين رشد اجاره بها در تمام بافتها و مناطق است اما گزارش ميداني ممکن است فقط به استثناهايي بپردازد که در آن نقاط اجاره بها 30، 40 يا حتي 100 درصد افزايش داشته و طبيعتا نمي توان اين مساله را به کل تعميم داد.
رئيس اتحاديه مشاوران املاک، افزايش يکباره قيمت مسکن را بعيد دانست و درباره پيش بيني از آينده بازار مسکن گفت: خوشبختانه از نيمه دوم سال قبل شاهد افزايش ساخت و سازهاي مسکوني در شهر تهران بوديم که مي تواند باعث ايجاد تعادل قيمت شود. لذا پيش بيني مي کنم افزايش قيمتي در نيمه دوم سال جاري نداشته باشيم. اگر به سمت رونق هم برويم رشد افزايش قيمت مسکن بيش از تورم نخواهد بود.

منبع : isna.ir