بزرگنمايي:

چه خبر - لوکس‌ سازي در جنوب تهرانروزنامه دنياي اقتصاد: معادله «تامين پارکينگ» در ساخت‌وسازها، محله‌هاي کم‌درآمدنشين پايتخت را با کمبود ساختمان‌هاي پرواحد «کوچک متراژ» مواجه کرده و سازنده‌هاي اين مناطق را به سمت احداث اجباري آپارتمان‌هاي بزرگ متراژ سوق داده است. در مناطق بافت فرسوده، عرض باريک معابر و شکل املاک کلنگي، امکان «احداث يک پارکينگ به ازاي هر واحد» را سلب کرده و باعث شده متوسط مساحت آپارتمان در پروانه‌هاي صادر شده، با جهش 24 درصدي طي 5 سال، به بالاي 130 مترمربع برسد. اين لوکس‌سازي اجباري در تضاد با الگوي تقاضاي مصرفي، سه تهديد براي بازار مسکن دارد.
تحقيقات ميداني و بررسي‌هاي آماري نشان مي‌دهد، ساخت‌وسازهاي بزرگ متراژ و لوکس در هسته فرسوده پايتخت پررونق شده است. در حالي که تا دو سال پيش حجم زيادي از ساخت‌وسازها در 11 منطقه بافت فرسوده شهر تهران به احداث آپارتمان‌هاي مسکوني کوچک متراژ کمتر از 100 مترمربع تعلق داشت هم اکنون سهم ساخت‌وسازهاي بزرگ متراژ در مناطق فرسوده شهر تهران، ناموزون با نياز مصرفي اين محدوده شهر با جهش مواجه شده است. حرکت به سمت بزرگ‌سازي از يکسو از نقص فني بسته تشويقي سرمايه‌گذاري در بافت فرسوده حکايت دارد و از سوي ديگر سه خطر را متوجه بازار مسکن پايتخت مي‌کند.

بسته تشويقي نوسازي بافت فرسوده شهر تهران از سال گذشته با هدف نوسازي و رفع مشکل هسته پايتخت درخصوص پلاک‌هاي ريزدانه، معابر باريک و معضل کمبود پارکينگ، به ارائه تسهيلات تشويقي براي سرمايه‌گذاران ساختماني پرداخت اما در حال حاضر سازندگان در بافت فرسوده به دليل جبر «تامين پارکينگ» که ناشي از ضوابط مديريت شهري است مجبور شده‌اند به جاي ساخت واحدهاي مسکوني کوچک‌متراژ و مصرفي به احداث آپارتمان‌هاي لوکس (بزرگ متراژ) روي آورند. معادله اين جبر تامين پارکينگ اگرچه در ظاهر ضابطه سختگيرانه محسوب مي‌شود اما چون صورت مساله «نياز هر واحد مسکوني به يک پارکينگ» به ويژه در بافت فرسوده قابل سانسور نيست و پاک کردن آن دو مشکل براي سرمايه‌گذاران و ساکنان بافت فرسوده ايجاد مي‌کند، اما غفلت مديران شهري از به‌کارگيري دو راهکار براي حل اين معادله، اکنون به انحراف شديد متراژ در بازار ساخت‌و‌فروش مسکن مختص بافت فرسوده شهر تهران منجر شده است.

طوري که شاخص متوسط مساحت آپارتمان‌هاي جديد حاصل از ساخت‌و‌ساز در آمارهاي رسمي مرکز آمار ايران موضوع انحراف متراژ در هسته فرسوده پايتخت از کوچک‌سازي به لوکس‌سازي را تاييد مي‌کند. اين آمار نشان مي‌دهد که متوسط مساحت آپارتمان‌هاي جديد حاصل از ساخت‌و‌ساز (ميانگين متراژ هر واحد مسکوني) در پنج سال اخير 24 درصد افزايش پيدا کرده و از 105 مترمربع در سال 90 به 130 مترمربع در سال 95 رسيده است. اين آمار رسمي وضعيت را تا پايان بهار سال جاري نشان مي‌دهد اما تحقيقات ميداني از برخي مناطق بافت فرسوده تهران که بيشترين ساخت‌وساز جديد در آنها جريان دارد حاکي از آن است که ميانگين متراژ در حال حاضر نسبت به ماه‌هاي ابتدايي سال دست‌کم 10 متر افزايش پيدا کرده است.

به اين معني که آپارتمان‌هاي جديد در برخي مناطق بافت فرسوده شهر تهران همچون منطقه 15 آپارتمان‌هايي هستند که حدود 140 تا 150 مترمربع مساحت دارند با اين حال متوسط مساحت آپارتمان‌هاي جديد حاصل از ساخت‌وساز در حال حاضر نسبت به سال 92 يعني پيش از اجراي بسته تشويقي نوسازي در بافت فرسوده که از سوي مديريت شهري تهران طراحي و به کارگرفته شده است، 21 درصد انحراف متراژ را نشان مي‌دهد؛ يعني متوسط مساحت در بافت فرسوده هر واحد 107 مترمربع در بهار سال جاري به 130 متر در حال حاضر رسيده است.

اگرچه گرايش اجباري سازنده‌ها به بزرگ‌سازي در کل پايتخت به‌صورت محسوس قابل رديابي است، اما مناطق بافت فرسوده که مختص خانوارهاي کم‌درآمد و قشر ضعيف جامعه محسوب مي‌شود تبعات ساخت‌وسازهاي مغاير الگوي مصرف و تقاضاي موثر مصرفي به مراتب بيش از تبعات اين رفتار ساختماني در ساير مناطق شهري است. آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد: متوسط مساحت واحدهاي مسکوني در ساخت‌وسازهاي جديد شهر تهران در 10 سال اخير افزايش پيدا کرده است. براساس اين آمار متوسط مساحت آپارتمان‌هاي مسکوني در سال 85 در شهر تهران معادل 140 مترمربع بوده است که پس از 10 سال در سال 95 به 240 مترمربع رسيده است که به گفته کارشناسان مسکن متراژ کنوني فوق‌العاده بزرگ و ناموزون با نياز غالب خريداران مسکن است.

آمار معاملات مسکن در شهر تهران نشان مي‌دهد در حال حاضر 72 درصد از حجم خريد و فروش آپارتمان‌هاي مسکوني در شهر تهران به واحدهاي زير 90 متر اختصاص دارد که اين سطح در مناطق جنوبي پايتخت (آغشته به بافت فرسوده شامل مناطق 7 تا 12 و مناطق 14 تا 18) به مراتب بيشتر از 70 درصد است.

بنابراين تمرکز متقاضيان در خريد آپارتمان‌هاي زير 100 متر و فعاليت اجباري سازندگان در ساخت آپارتمان‌هاي بالاي 150 متر تا 200 مترمربع نشان از حرکت خلاف جهت دو سمت عرضه و تقاضاي مسکن در شهر تهران دارد.چراکه جبر ضوابط شهرداري به شکل تامين پارکينگ در ساخت‌وسازهاي جديد آن هم در قالب هر واحد مسکوني الزاما يک پارکينگ باعث مي‌شود در بافت فرسوده با توجه به مساحت کوچک قطعات، نقشه خاص زمين‌ها در بافت فرسوده و همچنين عرض باريک معابر عملا سازنده‌ها امکان تامين پارکينگ براي ساخت‌و‌سازهاي پر واحد را نداشته باشند و بنابراين سازنده‌ها در بافت فرسوده چاره‌اي جز ساخت واحدهاي مسکوني متراژ بزرگ به جاي ساخت دو يا سه واحد مسکوني متراژ کوچک در هر طبقه را نداشته باشند.

با اين حال سازنده‌ها معتقدند اجبار به بزرگ‌سازي 10 تا 15 درصد هزينه ساخت را در مقايسه با ساخت پروژه‌هاي پر واحد کاهش مي‌دهد اما نفع اين شکل ساخت‌وساز را به مراتب کمتر از احداث واحدهاي کوچک متراژ به‌عنوان شکل بهينه ساخت‌وساز مي‌دانند، چراکه واحدهاي کوچک از يکسو در مدت زمان کمتري فروش مي‌روند و از سوي ديگر با کوتاه‌شدن پروسه ساخت‌وفروش سود سرمايه‌گذاري را افزايش مي‌دهند. کارشناسان شهري معتقدند اگرچه معادله جبري تامين پارکينگ قابل پاک شدن و حذف صورت مساله کمبود پارکينگ نيست اما مي‌توانست دو سال پيش در جريان تدوين بسته تشويقي نوسازي بافت فرسوده شهر تهران مورد توجه قرار گيرد و براي حل اين معادله راهکاري تدوين شود.در اين بسته با حمايت شهرداري تهران يک تا دو طبقه تراکم تشويقي (طبقات اضافه‌تر از ضوابط طرح تفصيلي) براي ساخت‌وسازهاي تجميعي (تجميع پلاک‌هاي ريزدانه) در بافت فرسوده در نظر گرفته شده است اما آن‌طور که سازنده‌ها مي‌گويند اجازه افزايش طبقه بدون فراهم بودن ابزار افزايش واحدهاي مسکوني در پروژه نفع آنچناني براي سرمايه‌گذاران به همراه ندارد. در اين ميان کارشناسان شهري مي‌گويند نقص موجود در اين بسته تشويقي از بابت معادله تامين پارکينگ مي‌تواند به دو شکل برطرف شود.

شکل اول براي رفع اين معضل اين است که مديريت شهري تهران با لحاظ اهميت اجتماعي و امنيتي موضوع نوسازي بافت فرسوده بايد براي حل معضل پارکينگ به نفع مهار انحراف متراژ و هدايت ساخت‌وسازها به سمت کوچک‌سازي براي تامين نياز مصرفي به‌صورت مستقيم مداخله انجام دهد. به اين معني که نسبت به سرمايه‌گذاري در محله‌هاي بافت فرسوده براي مجتمع‌هاي پارکينگ و فروش واحدهاي پارکينگ به سازنده‌ها اقدام کند. در عين حال شکل دوم رفع اين مشکل هم اين است که شهرداري با مداخله غيرمستقيم به موضوع مشوق‌هاي موثر و جذاب براي سرمايه‌گذاران بخش خصوصي براي احداث مجتمع‌هاي پارکينگ وارد شود.

سه تهديد بالقوه انحراف بسته تشويقي با اين حال وضع موجود ساخت‌وسازهاي مسکوني در محدوده بازار مسکن کم‌درآمدها در پايتخت که به شکل تشديد انحراف متراژ در جريان است در صورتي که مورد توجه مديران شهري قرار نگيرد سه پيامد منفي مي‌تواند به همراه داشته باشد.اولين تهديد ناشي از انحراف متراژ سرايت رسوب آپارتمان‌هاي لوکس از مناطق شمال شهر به مناطق مصرفي و جنوبي شهر است. در واقع مشکلي که در دو سال گذشته به شکل واحدهاي مسکوني بزرگ متراژ بدون مشتري دامن‌گير بساز‌وبفروش‌ها شده است به زودي به بازار مسکن مناطق جنوبي پايتخت سرايت مي‌کند.

تهديد دوم که ناشي از تهديد اول است احتمال خروج سرمايه‌گذاران ساختماني از بافت فرسوده تحت تاثير سختي فروش بزرگ متراژها مي‌تواند باشد. در حال حاضر اگرچه تقاضاي خريد واحدهاي بزرگ متراژ در بافت فرسوده تحت تاثير وام‌هاي سه رقمي خريد مسکن، عمليات فروش و پيش‌فروش واحدهاي بزرگ را براي سازنده‌ها تسهيل کرده اما اين روند زودگذر و ناپايدار خواهد بود. چراکه به تناسب نوسان قيمت مسکن در سال‌هاي آتي و عقب ماندن قدرت خريد تسهيلات بانکي امکان خريد اين واحدها از متقاضيان گرفته خواهد شد و تقاضاي واقعي در بافت فرسوده (خانوارهاي کم‌درآمد) به‌عنوان متقاضيان پايدار در اين بخش از بازار مسکن در آينده نزديک دچار ضعف در خريد خواهد شد. تجربه سال‌هاي گذشته نشان مي‌دهد، سقف وام خريد مسکن با تاخير حداقل يک تا دو سال افزايش پيدا کرده است حتي در برخي دوره‌ها (دولت قبل) ممنوعيت افزايش سقف وام خريد مسکن باعث شد سقف وام 10 ساله بدون تغيير باقي بماند در حالي که قيمت مسکن در همين دوره زماني تا 6 برابر افزايش پيدا کرد.

تهديد سوم انحراف در نحوه استفاده از وام صندوق يکم خواهد بود. اين تسهيلات که مختص خانه‌اولي‌ها تعريف شده است در بافت فرسوده شهر تهران تا سقف 160 ميليون تومان بدون لحاظ شرط خانه اولي(بدون رعايت شرط سابقه مالکيت) پرداخت مي‌شود. با توجه به ميانگين قيمت مسکن در 11 منطقه بافت فرسوده (مترمربعي 3 ميليون تومان) مشخص مي‌شود اين وام هم‌اکنون 41 درصد از هزينه خريد يک واحد مسکوني 130 متري را تامين مي‌کند که اين ميزان قدرت خريد مي‌تواند به نفع تقاضاي سرمايه‌اي تمام شود و مانع از بهره‌برداري از تسهيلات در نظر گرفته شده از سوي خانه اولي‌ها شود. به‌طور طبيعي اين اتفاق تحقق هدف سياست‌گذار مبني بر پرداخت وام 8 درصدي خريد خانه به زوج‌هاي کم‌درآمد را براي خانه‌دار شدن در بافت فرسوده با اختلال همراه مي‌کند.

با اين حال کارشناسان شهري مي‌گويند اگر ساخت‌وسازهاي بزرگ متراژ در حجم کم در بافت فرسوده شهر تهران اجرا شود مي‌تواند منشأ تحولي در اين محدوده پايتخت به حساب آيد چراکه احداث حجم محدودي واحد مسکوني بزرگ متراژ نوساز در نيمه جنوبي شهر تهران مشروط به تامين سرانه‌هاي خدماتي در بافت فرسوده و همچنين رفع نارسايي‌هاي شهري ناشي از کمبود مراکز تفريحي-رفاهي در بافت فرسوده مي‌تواند خانوارهاي ميان درآمد ساکن در واحدهاي مسکوني کوچک متراژ در مناطق مياني شهر را به سمت نيمه جنوبي شهر هدايت کند. اما در حال حاضر با توجه به تمرکز مراکز رفاهي در چند منطقه شمالي و دوقطبي بودن سرانه‌هاي خدماتي بين شمال و جنوب شهر جذابيتي براي مهاجرت ساکنان مناطق مياني و شمال‌نشين پايتخت به هسته فرسوده پايتخت ندارد.

اما در صورتي که از يکسو انحراف الزام تامين پارکينگ در مناطق بافت فرسوده از سوي مديريت شهري رفع شود و از سوي ديگر احداث واحدهاي بزرگ متراژ در حدي قابل قبول با تامين سرانه‌هاي خدماتي مناسب در 11 منطقه بافت فرسوده همراه شود مي‌توان اميدوار بود بهسازي و نوسازي در محدود بافت فرسوده شهر تهران با اهداف پيش‌بيني‌شده در بسته تشويقي همراه خواهد شد. در غير اين صورت با وجود مشاهده روند افزايش تيراژ ساخت‌وساز در هسته فرسوده پايتخت، نقص بسته تراکم تشويقي سبب مي‌شود واحدهاي مسکوني نوساز احداث شده نتوانند خود را با الگوي مصرفي هماهنگ کنند.

تسهيلات نوسازي پرداخت مي‌شود در حالي که برخي خبرها حکايت از پرداخت نشدن تسهيلات نوسازي بافت فرسوده از سوي بانک عامل بخش مسکن مي‌دهد روز گذشته پيگيري‌هاي «دنياي اقتصاد» از روند پرداخت تسهيلات نوسازي بافت فرسوده پايتخت نشان مي‌دهد تاکنون حدود 6 هزار فقره تسهيلات نوسازي از سوي بانک عامل بخش مسکن پرداخت شده و 17 هزار پرونده تقاضا نيز در حال ثبت پرونده براي دريافت تسهيلات هستند. مديران بانک عامل بخش مسکن معتقدند اگرچه تاکنون يارانه سود تسهيلات پرداخت نشده است، اما اين موضوع مانع از پرداخت تسهيلات نيست و پرداخت يارانه تسهيلات در زمان بازپرداخت اقساط يعني پس از دو سال مهم است.

منبع: روزنامه دنياي اقتصاد