بزرگنمايي:

چه خبر - خانه متري 1.5 ميليون گران شد

ميانگين قيمت مسکن شهر تهران در ارديبهشت ماه 1396 متري 4 ميليون و 530 هزار تومان بود که اين رقم در ارديبهشت ماه 1397 به متري 5 ميليون و 980 هزار تومان رسيده و در اين شرايط قدرت خريد مسکن توسط خانوارها با توجه به نرخ تورم عمومي حدود 25 درصد کاهش يافته است. از سوي ديگر، نقش برخي دفاتر مشاوران املاک به عنوان عامل ثانويه در رشد قيمت‌ها طي شش ماه اخير محسوس بوده است. در اين لينک شش ترفند زيرپوستي بعضي مشاوران املاک براي سهم‌خواهي بيشتر از قراردادها را بخوانيد.

با توجه به طولاني شدن دوره رکود مسکن و اثرپذيري از جهش قيمت ارز و سکه انتظار مي‌رفت که قيمت مسکن در سال 1397 با شيب ملايمي افزايش پيدا کند اما متقاضيان اين حوزه به يکباره در فروردين و ارديبهشت ماه امسال با افزايش 29 و 35 درصد قيمت‌ها غافلگير شدند. قيمت در بعضي مناطق تهران تا 53 درصد رشد کرد. مشاهدات ميداني حاکي از آن است که بعضي دفاتر مشاور املاک شهر تهران به ايجاد هيجان کاذب در اين بازار رو آوردند و با استدلال تورم انتظاري در اين بخش، متقاضيان را متقاعد به خريد زودهنگام کردند که باعث رشد زودتر از موعد قيمت‌ها شدند. اما کارشناسان معتقدند عطش فعلي بازار مسکن به تدريج فروکش مي‌کند و تا يک سال آينده اين حوزه وارد رکود خواهد شد. بنابراين دود اين رفتار بعضي بنگاه‌داران به چشم خريداران فعلي و خود صنف مشاوران املاک مي‌رود.

ارديبهشت ماه سال 1396 تسهيلات 160 ميليون توماني بانک مسکن 59 درصد ارزش يک خانه 60 متري بر اساس ميانگين قيمت شهر تهران را پوشش مي‌داد که اين رقم هم‌اکنون به 44.6 درصد کاهش يافته است. به بيان ديگر هم‌اکنون فاصله حدود 55 درصدي بين قدرت خريد از طريق وام و قيمت مسکن ايجاد شده است. اين شکاف البته براي واحدهاي 75 متري به عنوان الگوي مصرف عميق‌تر است؛ چرا که بر اساس قيمت‌هاي جديد هم‌اکنون وام 160 ميليون توماني فقط 35.7 درصد قيمت يک واحد 75 متري پايتخت را در بر مي‌گيرد.

معاملات مسکن شهر تهران در ارديبهشت ماه 16.7 درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزايش يافت و به رقم 19 هزار مورد رسيد. قيمت‌ها نيز بالاترين ميزان افزايش از سال 1392 به بعد را تجربه کرد و 35 درصد رشد نقطه به نقطه را نشان داد. هم‌اکنون متوسط قيمت مسکن شهر تهران متري 5 ميليون و 980 هزار تومان است. رصد تراکم معاملات حاکي از آن است که مناطق مرفه‌نشين و متوسط به بالا همچون مناطق 1، 5، 2، 4 و 8 سهم بيشتري از رشد قيمت و معاملات را نسبت به ديگر مناطق داشتند. بر اين اساس مي‌توان نتيجه‌گيري کرد خانوارهاي متوسط که هدف صندوق پس‌انداز مسکن يکم بوده‌اند با جهش يکباره قيمت‌ها دو مسير را پيش روي خود مي‌بينند؛ عده‌اي به خريد واحدهاي قديمي و کوچک متراژ روي آورده‌اند و عده‌اي ديگر هنوز تصميمي براي خريد نگرفته‌اند.

تا 20 ارديبهشت ماه سال جاري419 هزار و 350 نفر در صندوق پس انداز مسکن يکم، ثبت نام و سپرده گذاري انجام داده‌اند که از اين تعداد، نزديک به 60 هزار سپرده‌گذار تا کنون موفق به دريافت تسهيلات خود در شهرهاي مختلف شده‌اند. به بيان ديگر آمار ثبت نام‌ها حدود هفت برابر وام‌گيرندگان است. با اين‌که سرعت سپرده‌گذاري نسبت به زمان افتتاح اين صندوق در خردادماه 1394 طي سال‌هاي بعد افزايش داشته، بر اساس آمار فعلي بايد حداقل 250 هزار فقره تسهيلات به زمان پرداخت رسيده باشد اما به نظر مي‌رسد به دليل تاثير عوامل بيروني بر بازار مسکن، متقاضيان با اين ميزان وام، قدرت خريد خود را از دست داده‌اند. از سوي ديگر با توجه به محدوديت منابع گفته مي‌شود بانک مسکن توان پرداخت ساليانه بيش از 82 هزار فقره تسهيلات به خانه اولي‌ها را ندارد. حتي عده‌اي از کارشناسان سال گذشته هشدار دادند که ممکن است صندوق پس‌انداز مسکن يکم با افزايش سپرده‌گذاري به سمت ورشکستگي برود.
متقاضيان افتتاح اين حساب مي توانند پس از گذشت حداقل دو دوره 6 ماهه بعد از افتتاح حساب با رعايت متوسط موجودي لازم، از سقف تسهيلات اين حساب در شهر تهران براي هر نفر 80 ميليون تومان (زوجين 160 ميليون تومان)، مراکز استان‌ها و شهرهاي بالاي 200 هزار نفر 60 ميليون تومان و در ساير شهرها 40 ميليون تومان استفاده کنند. مدت زمان بازپرداخت تسهيلات اخيرا از 12 به 15 سال افزايش يافته و به اين ترتيب مبلغ قسط وام 80 ميليون توماني در هر ماه 675 هزار تومان مي‌شود. نرخ سود اين نوع وام نيز در بافتهاي فرسوده 6 درصد و در ساير نقاط شهري 8 درصد است. اين نرخ سود، پايين‌ترين نرخ تسهيلات در سيستم بانکي محسوب مي‌شود. طبق بررسي‌ها هم‌اکنون سهم خانه اولي‌ها از معاملات مسکن شهر تهران 9 درصد است که رقم چندان بالايي نيست.
بررسي علت پايين بودن سهم خانه اولي‌ها از بازار مسکن تهران به ناکافي بودن مبلغ اين نوع وام نسبت به قيمت مسکن مربوط مي‌شود. در شرايطي که وام مسکن در کلان‌شهر تهران 44.6 درصد قيمت مسکن را پوشش مي‌دهد، اين رقم در کشورهاي توسعه‌يافته بيش از 80 درصد است.
از سوي ديگر افزايش سقف تسهيلات در دستور کار قرار ندارد. سال گذشته وزارت راه و شهرسازي پيشنهاد داده بود سقف وام 160 ميليون توماني به 200 ميليون تومان افزايش پيدا کند که هنوز با آن موافقت نشده است. در اين شرايط خانواده‌هايي که در کلان‌شهرها قصد خريد مسکن دارند بايد بخش مهمي از قيمت ملک را تهيه کنند تا بلکه بتوانند با استفاده از تسهيلات به عنوان مکمل، يک واحد مسکوني خريداري کنند.
ميزان سپرده‌گذاري در بانک عامل بخش مسکن براي خريد اولين خانه توسط خانوارها در پايان سال گذشته 51 درصد افزايش داشته است. اين آمار که توسط مدير امور ارتباطات و حوزه مديريت بانک مسکن اعلام شده حاکي از آن است که حجم تقاضا براي خريد واحدهاي با قيمت حداکثر 160 ميليون تومان در بازار مسکن افزايش يافته اما شواهد و آمار و ارقام معاملات نشان مي‌دهد که سرمايه‌گذاراني که معمولا اقدام به خريد و فروش خانه‌هاي گران‌قيمت مي‌کنند در سه ماهه پاياني سال قبل، نقش بيشتري در بازار مسکن ايفا کردند و متقاضيان واقعي به اميد ثبات يا کاهش قيمت‌ها در انتظار نشسته‌اند.

منبع: isna.ir